如何改进德州的房产税系统-更新

这是一个更新版的博客,发布于2021年9月2日. 阅读原文 在这里.

2021年特别会议上的财产税减免法案

在他去年特别会议的优先事项清单中,州长奥巴马(mr . obama)是第一位的. 艾伯特的话题包括“房产税减免”.“在响应, 立法机关提出了一项宪法修正案,将学校宅地免税额从25美元提高,000 to $40,000. 另一项拟议的宪法修正案和一项已获立法机构批准的法案,将对房产税制度的小方面进行微调. 这些变化都没有带来根本性的改革,允许地方政府给予渐进式宅基地豁免,或提高财产税评估和上诉的准确性和效率.

增加学校宅基地豁免

目前,所有的学区都被要求提供25,000美元的宅地豁免. 这使得所有房屋的应税价值减少了2.5万美元. 立法机关在第三次会议上提出了一项宪法修正案,将全州范围内的免税提高到40美元,000, 这将在5月7日得到选民的批准, 2022年大选.

这意味着如果你是一个拥有300美元的德州人,000家, 其应税价值将减少40美元,000. 如果你的房子价值90万美元或15万美元,那么你的应税价值也会减少4万美元. 在大多数学区, 这一豁免将减少房主每年缴纳的大约400美元的学校财产税, 相比之下,目前的豁免是每年250美元.

单一金额的免税对中产阶级房主来说是一个更大的提振. 400美元的税收减免, 例如, 中产阶级房主的收入比拥有百万美元房子的人的收入要多400美元吗. 宅基地豁免对承租人没有好处, 谁的租金包括房东支付的财产税, 或企业.

立法十大正规网投信誉平台委员会估计,增加的豁免将在2023财政年度花费该州4.39亿美元, 2024-25年的十大正规网投信誉平台为9.83亿美元, 通过学校财政系统来弥补因财产税增加而损失的财政收入. 

为老年人和德州残疾人减少学校税收

对于65岁以上或残疾的房主来说,学校财产税的金额上限(“冻结”)在他们有资格的那一年. 因为这个“冻结”,“当学区按照2019年众议院法案3的要求开始降低税率时,这些房主并没有看到他们的税单减少. 立法机关在第二次召开的会议上提出了一项宪法修正案,以与学区降低税率的比例相同的比例降低上限, 从2023纳税年度开始. 学区将获得额外的国家援助,以补偿任何税收收入损失. 

财政报告估计,这一改变将花费该州467美元.在2024-2025年的十大正规网投信誉平台中增加500万,以弥补学区失去的财产税收入. 允许这一改变的宪法修正案将在2022年5月7日的投票中提出.

为购房者减免房产税

德州房主获得宅地豁免, 县, 学校, 以及减少其房屋应税价值的特殊地区. 例如,目前所有的宅基地都可以获得2.5万美元的学校财产税减免. (这项豁免将增加到40美元,如果拟议的宪法修正案在5月被选民通过,将获得1万美元——见上文.)根据现行法律, 宅地豁免制度从购买住宅后的1月1日起生效. 在第二届特别会议期间,立法机构通过了一项法案,允许房主在符合条件的情况下享受宅地豁免, 第一年的收益按比例分配. 这份财政报告没有估计各州为弥补学区征收的轻微财产税减少所付出的成本. 根据公开听证会上关于这项提案的证词, 预计此举对其他地方税务单位的影响微乎其微. 补充拨款法案每年拨出5000万美元,以支付这种变化在2022-2023年的潜在成本.

定期会议的账单

Flat-dollar宅地豁免

立法机关目前还没有考虑其他更公平的减少财产税的方法. 例如, 地方税收实体应该有能力选择提供一种宅地豁免,类似于国家要求学区采用的一种.

25美元,所有学区批准的000块宅地免税——被称为“单一美元免税”——将所有房屋的应税价值降低了25美元,000. 这意味着,如果你是德州人,拥有一套价值30万美元的住房,其应税价值将减少2.5万美元. 如果你的房子价值90万美元或15万美元,那么你的应税价值也会减少2.5万美元. 在大多数学区, 这项豁免减少了房主每年支付的250多美元的学校财产税.

但是,当城市, 县, 社区学院, 医院区的宅地豁免, 他们不能使用固定美元的方法. 他们唯一的选择是将房屋价值降低20%.

单一金额的免税对中产阶级房主来说是一个更大的提振. 250美元的税收减免, 例如, 中产阶级房主的收入比拥有100万美元房子的人的收入要多吗. 相比之下,对于那些拥有最昂贵住房的人来说,百分比豁免是最有价值的. 根据审计主任的 免税 & 税收归宿 研究, 德州收入最高的五分之一的家庭(收入超过156美元的家庭)享受了超过一半的可选百分比豁免福利,而超过四分之一的单一美元免税优惠属于同一收入群体.

允许地方税务单位给予统一美元免税的法案,由众议院HB 1858/HJR 91. Rodriguez, HB 3260/HJR 129代表. 和Sen . Thierry的SB 887/SJR 42. 埃克哈特在定期会议上被提交,但没有收到委员会听证会.

销售价格信息披露

财产税是根据每一项财产的价值征收的. 确保业主支付公平的税收份额, 基于对其财产的准确估价, 德州立法者必须改革我们的评估程序,以准确确定受疫情影响的房地产市场的新价值.

房产税评估旨在反映房产的“市场价值”——在竞争激烈的市场中,该房产的售价是多少.

在大多数州, 评估过程是基于“销售价格披露”,这一规定要求公开披露任何房产的转手价格. 这些信息是确定房产真实市场价值的最佳基础. 然后, 基于这些信息, 可以确定类似属性的当前值, 根据年龄进行适当的调整, 条件, 位置, 和其他因素.

不像其他州, 德克萨斯州是不要求买卖双方向当地政府报告销售价格信息的十几个州之一. 因此, 德克萨斯州的评估区缺乏最完整和准确的基础来确定房地产价值. 这就像让店员猜出商品的正确销售税一样, 把条形码和价格藏起来.

其结果是难以评估的商业地产和高端住宅往往被低估. 因此,这些房产的所有者支付的支持公共服务的税收低于他们的公平份额, 然后将财政负担转移到不太富裕的房主身上. 要求报告所有房地产交易将是纠正这种不平衡和确认财产价值变化的必要条件.

一项关于披露的法案,由共和党起草. 贝克利在定期会议期间接受了公开听证会,但没有被投票排除在委员会之外. 该法案得到了德克萨斯州学校董事会协会的支持, 城市县会议, 还有几个城市和县.

在第一届特别会议上,代表HB 105. 伯纳尔本应要求国家审计署就要求披露销售价格的可行性进行报告, 但它在众议院被否决了.

“平等和统一”呼吁

如果业主认为估价区对其物业的估价高于市场价值,有权对其物业的税务评估提出异议, 或者如果他们认为他们的估价不等于类似的财产.

最常见的方法,以权益申诉是比较评估被抗议的其他评估价值. 业主可以辩称,他们的评估大于“适当调整的合理数量的可比房产的评估中值”(税法), 部分41.43 (b)(3)和42.25(a)(3)). 业主不必声称他们的税务评估高于房产的市场价值, 只是它的估价高于某些其他财产的估价. 在此基础上提出的申诉称为“平等和统一”的申诉.

平等和统一申诉的关键特征是,在以前的抗议活动中,可比房产的估价可能已经降低. 这就促使业主尽可能在最后期限前提出抗议,以便在业主的抗议被听到之前,对其他房产进行调整,降低它们的价值. 这降低了他们房产估价的中值,并导致了一场逐底竞争,因为接连不断的抗议活动压低了中值. 这也增加了评估地区的行政负担.

另一个问题是“可比属性”没有被定义. 房产所有者可以将他们的房产与另一个县的房产进行比较, 估价区域对此不负责,也没有相关信息. 其他不太常见的与股权相关的申诉是基于对同一评估区域内评估的比较.

对大型业主来说,另一个好处是,如果评估区在诉讼中败诉,就必须支付业主的律师费, 高达100美元,每年每处房产价值$ 000(诉讼通常涉及超过一个纳税年度的相关地块). 但这种责任是不互惠的——损失的业主不欠评估区其律师费.

这种差异造成了起诉的明显动机, 特别是对于大型物业的业主, 当潜在的税收节省大于潜在的损失成本时. 评估地区有强烈的动机以较低的评估来解决案件,而不是在法庭上辩护, 为了避免被要求支付业主律师费的风险. 立法机关应对诉讼双方适用同样的要求,使双方在诉讼中承担类似的风险.

在定期会议期间,共和党提出了几项改革平等和统一上诉的法案——hb1099. 贝克利,邮编:hb3260. 参议员蒂埃里(Thierry)的SB 134. 但他们都没有得到委员会的听证.

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